НДС хотят вернуть к 20%: что будет с ценами на квартиры
Госдума получила законопроект № 1331250-8. Он предлагает вернуть ставку НДС с 22% обратно к 20%.
Всё, что ниже, я сверила по открытым источникам и указала их в конце. Где я перехожу от факта к своему выводу, говорю об этом прямо.
Что предлагает законопроект
Документ меняет пункт 3 статьи 164 Налогового кодекса. Основная ставка НДС возвращается с 22% к 20%.
Тем же законопроектом меняют порог освобождения от НДС для бизнеса на упрощёнке. Сейчас он убывает: 20 млн ₽ в 2025–2028 годах, 15 млн ₽ в 2029-м, 10 млн ₽ с 2030-го. Вместо этой лестницы предлагают один порог — 60 млн ₽ годовой выручки, без дальнейшего снижения. Это статья 145 Налогового кодекса.
И третье, о чём реже пишут: пониженный тариф страховых взносов 15% предлагают распространить на все малые и средние компании, независимо от вида деятельности. Это статья 427 Налогового кодекса.
Это два разных изменения в одном документе. Первое касается ставки для всех плательщиков НДС. Второе — конкретно малого бизнеса на упрощёнке.
Пока это только законопроект. Не закон, не постановление, не решение. Его ещё должны принять — и он может измениться в процессе.
* Instagram принадлежит компании Meta Platforms Inc., признанной экстремистской организацией; её деятельность запрещена на территории Российской Федерации.
Читайте дополнительную информацию по темеПочему это касается не всех
Если вы наёмный сотрудник без своего дела — снижение ставки НДС вас касается косвенно, через цены. Если вы предприниматель — касается напрямую: у вас либо снижается налоговая нагрузка, либо вы работаете рядом с теми, у кого она снижается.
Мои клиенты чаще именно во второй группе. Люди с бизнесом, с доходом, который зависит от экономики, а не только от зарплатной ведомости.
Поэтому заголовок про НДС — не кликбейт про недвижимость. Это фильтр: дочитал, разобрался, понял, как это касается лично вас — вы наша аудитория.
Как НДС садится в цену квартиры
Себестоимость стройки складывается из сотен закупок: бетон, металл, инженерные системы, подрядные работы. На каждом звене — НДС.
Когда ставка растёт, растёт и цена на входе у застройщика. Когда ставка снижается — цепочка работает в обратную сторону, хотя и не мгновенно.
Полного эффекта заранее никто не считает — слишком много переменных: спрос, себестоимость земли, ключевая ставка. Конкретного процента влияния на цену квартиры я не назову: точных цифр по этому расчёту нет .
Но направление логики понятное: налоговая нагрузка вниз → давление на себестоимость вниз → у застройщика чуть больше свободы в цене.
Свобода в цене не значит автоматическую скидку покупателю. Застройщик может направить её на маржу, на резерв, на следующий проект. Рынок решает это сам, а не постановление правительства.
Я говорю это прямо, чтобы никто не ждал резкого падения цен в день, когда закон подпишут. Так налоговые изменения не работают — ни в одну, ни в другую сторону.
Что изменится, если примут
Если законопроект примут в нынешнем виде, с 01.01.2027 заработают три изменения: ставка НДС 20% вместо 22%, единый порог по упрощёнке 60 млн ₽ вместо убывающей лестницы и пониженные страховые взносы для всех малых и средних компаний.
Для предпринимателя на упрощёнке возврат порога к 60 млн — это разница между «плачу НДС» и «не плачу вообще». Для многих небольших компаний это ощутимая экономия прямо на счёте.
Скорее всего, часть этой экономии в моменте не уйдёт в личное потребление, а останется в бизнесе или пойдёт в накопления. Но у кого-то — и на покупку квартиры, тоже.
Если законопроект отклонят или изменят до неузнаваемости — ничего страшного не случится. Бизнес продолжит работать по текущим правилам, а решения о покупке недвижимости, как и раньше, будут считаться от собственного бюджета, а не от одной строчки в Налоговом кодексе.
Я слежу за такими законопроектами не потому, что жду чуда, а потому что вовремя замеченное изменение — это запас времени на подготовку. Тем, кто узнаёт о законе в день его подписания, готовиться уже некогда.
Что я советую своим клиентам
Не ждать точной даты закона, чтобы начать думать. Законопроект может пройти быстро, может застрять на месяцы, может выйти в другом виде.
→ Значит, разумнее уже сейчас понять свои цифры: сколько вы платите налогов сегодня, что изменится при вас на упрощёнке, как это соотносится с бюджетом на квартиру.
Кто ждёт «пока всё утвердят», обычно теряет не на налогах, а на времени: цены и условия по конкретным квартирам за это время тоже не стоят на месте.
Я не советую покупать квартиру ради налоговой темы. Я советую держать её в голове как один из факторов при расчёте бюджета.
Откуда я взяла эти цифры
Законопроект № 1331250-8 зарегистрирован в Госдуме 2 сентября 2026 года. Внесли депутаты фракции «Справедливая Россия». На сегодня он именно зарегистрирован — ни первого чтения, ни принятия не было.
Важная деталь, которая говорит о шансах. Похожий законопроект № 1220509-8, где предлагалась только ставка НДС 20%, вернули авторам 25 мая 2026 года — не было заключения Правительства. → Это значит, что сам факт внесения ничего не гарантирует, и ждать новой ставки как решённого дела не стоит.
Проверено по открытым источникам 17 сентября 2026 года:
- ГАРАНТ.РУ — https://www.garant.ru/news/2075765/
- Петербургский правовой портал — https://ppt.ru/news/nds/deputaty-vnesli-zakonoproekt-o-snizhenii-nds-i-povyshenii-limita-usn-dlya-msp
- Клерк — https://www.klerk.ru/buh/articles/709013/
Карточку законопроекта на sozd.duma.gov.ru открыть не удалось — сайт не ответил. Перед публикацией статус стоит сверить там же.
Вопросы про НДС и квартиры
Что это за законопроект
Сколько стоит эта разница в ставке
Можно ли уже рассчитывать на новую ставку
Выгодно ли ждать снижения НДС перед покупкой квартиры
Напишите, что вы рассматриваете или над чем думаете, и я скажу, что проверить в первую очередь: Telegram или WhatsApp — отвечаю там, где вам удобнее.
Что делать прямо сейчас
Проверить, попадаете ли вы или ваш бизнес в порог УСН, который могут вернуть к 60 млн ₽. Это самое конкретное, что можно посчитать уже сегодня.
Не привязывать решение о покупке квартиры к одной налоговой новости. Смотреть на всю картину: свой бюджет, свои сроки, конкретные варианты на рынке.
Если считаете, что тема касается вашей сделки — обсудим это предметно, с вашими цифрами, а не с усреднёнными процентами из новостей.
И держать в голове главное: законы меняются, а решение о покупке всегда остаётся личным. Моя задача — вовремя показать вам факты, а не торопить с выводами.
Материал носит справочный характер. Законопроект № 1331250-8 на дату публикации не принят: сроки и условия могут измениться.
Описать задачу
Расскажите, что ищете — свяжусь в течение часа.
Что дальше
Забрать подборку новостроек бизнес-классаПодборка придёт в Telegram. Без звонков и без оплаты.
- Телеграм-канал Анны — разборы новостроек и сделок, несколько раз в неделю
- Написать Анне лично — вопрос по вашей ситуации
- Каталог новостроек — подобрать по бюджету и району
- Другие разборы — блог о недвижимости Москвы
