Анна Рединова

Налог с продажи квартиры вырос: как не отдать лишнее

Купили за 12. Продаёте за 17. Пять миллионов сверху — ваши.

Не совсем.

С разницы между тем, за сколько купили, и тем, за сколько продали, государство берёт налог. И считают его теперь по двум ставкам:

13% → пока эта разница не больше 2,4 миллиона рублей.
15% → со всего, что выше 2,4 миллиона.

На нашем примере разница пять миллионов. Значит: 312 000 рублей с первых 2,4 миллиона, плюс 390 000 с оставшихся 2,6.

Это кухня целиком. Или год платежей по ипотеке. Или тот самый дизайн-проект, на который «денег пока нет».

Случай за два дня до сделки

Сделка в четверг. Аванс внесён, покупатель найден, коробки почти собраны.

Квартира от бабушки, три года в собственности — значит налога нет. Она была в этом уверена, и её можно понять: цифру «три года» слышали все.

Срок считается не с даты завещания. И не с того дня, когда вы получили ключи.

Мы перенесли сделку на три недели. За это время собрали документы, которые уменьшили налог почти вдвое.

Триста сорок тысяч за три недели ожидания → неплохая ставка за терпение.

Считать надо до аванса, а не после. После аванса у вас остаётся выбор между «заплатить» и «сорвать сделку». До аванса выбор гораздо шире.

Дальше — разбор по ситуациям. Найдите свою.

Ставки налога: 13 и 15%

До 2025 года ставка была одна — 13% с дохода, и неважно, миллион это или пятнадцать. Теперь ставки две.

Важное уточнение, из-за которого обычно и паникуют: налог берут не со всей цены квартиры, а только с разницы между покупкой и продажей. Продали дороже на два миллиона → налог считают с двух миллионов, а не с семнадцати.

Отдельная история — если вы налоговый нерезидент: для вас ставка 30%. При этом освобождение по сроку владения с 2019 года действует и для нерезидентов тоже → выдержали минимальный срок, налога нет и здесь.

Основание: пункт 1.1 статьи 224 Налогового кодекса, действует с 1 января 2025 года.

Сколько платить: пример

Возьмём три обычные ситуации. Квартира одна и та же, разница — в документах.

Разница между первой и второй строкой — это папка с документами. Полтора миллиона рублей за папку с документами.

Платят ли налог через 3 года

Три года — не универсальное правило, а один из двух вариантов. Он работает, если квартира досталась вам одним из этих способов:

Прошёл срок → налога нет вообще, декларацию подавать не нужно.

Основание: пункты 2 и 3 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Продажа раньше 5 лет

Ничего страшного не будет. Будет налог — с разницы, по ставкам выше. Вопрос только в том, какой окажется эта разница после того, как мы её законно уменьшим.

И ещё одна деталь, о которой узнают обычно постфактум: если вы продали квартиру сильно дешевле её кадастровой стоимости, налоговая всё равно посчитает доход по своей формуле → 70% кадастровой стоимости. Занизить цену в договоре и сэкономить не выйдет.

Основание: статья 214.10 Налогового кодекса.

Как не платить налог законно

Способов ровно четыре, и все они — не хитрости, а прямые нормы закона.

Квартира по наследству

Срок владения — 3 года. Но считается он не с той даты, о которой обычно думают.

Право на наследство возникает в день смерти наследодателя → не в день похода к нотариусу и не в день записи в реестре. Иногда это разница в полгода, и она решает, платить вам налог или нет.

Расходов на покупку у вас, разумеется, нет — квартира досталась бесплатно. Значит работает вычет в 1 миллион рублей.

Продажа доли в квартире

Доля считается отдельным объектом, и срок владения у неё свой. Частая история: половина квартиры у вас двадцать лет, вторую половину получили по наследству два года назад.

Здесь важно, как именно оформлена продажа: одним договором на всю квартиру или отдельными договорами на доли. От этого зависит, как поделится вычет в миллион → на всех собственников сразу или каждому свой.

Это тот случай, когда порядок подписания документов стоит реальных денег. Разберём ваш до сделки.

Единственное жильё

Единственное жильё — это когда на день продажи у вас и вашего супруга нет другой квартиры в собственности. Тогда срок сокращается до трёх лет.

Оговорка, о которую спотыкаются чаще всего: если вы уже купили новую квартиру, а старую продаёте следом — жильё формально перестаёт быть единственным. Но закон даёт запас: новая квартира не учитывается, если куплена не раньше чем за 90 дней до продажи старой.

Девяносто дней — это не бюрократическая мелочь. Это окно, в которое надо попасть.

Семья с двумя детьми

Самая щедрая льгота из всех: семья с двумя детьми может продать квартиру вообще без налога и без всякого срока владения. Хоть через месяц после покупки.

Но условия придётся выполнить все сразу:

Не выполнено хотя бы одно → льготы нет. Проверять надо до сделки, а не после.

Основание: пункт 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Расходы или вычет 1 млн

Выбрать можно только одно. Считается это за минуту.

Есть документы на покупку → почти всегда выгоднее вычитать расходы.
Документов нет или квартира досталась бесплатно → остаётся вычет в 1 миллион.

В расходы, к слову, входит не только цена квартиры: проценты по ипотеке, оплата по договору долевого участия, иногда стоимость отделки, если она прописана в договоре. Люди регулярно забывают половину и переплачивают.

Напишите, что вы рассматриваете или над чем думаете, и я скажу, что проверить в первую очередь: Telegram или WhatsApp — отвечаю там, где вам удобнее.

Новостройка по ДДУ

Здесь спрятан подарок, который мало кто забирает.

Для новостройки срок владения считается с даты полной оплаты по договору, а не с даты оформления собственности.

Дом строился три года → эти три года уже идут вам в зачёт. К моменту, когда вы получили ключи и выписку, минимальный срок может быть почти отгулян. Проверять надо не свидетельство, а платёжку.

Основание: абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Трейд-ин вместо продажи

Отдельная история для тех, кто продаёт не ради денег, а ради переезда.

Трейд-ин — это когда застройщик берёт вашу старую квартиру в зачёт новой. Вы не ищете покупателя, не держите цену, не живёте на два адреса.

С точки зрения налога это обычная продажа → все правила выше работают так же. Но есть разница в деньгах: в трейд-ине вы фиксируете цену новой квартиры сегодня, а не через полгода поисков. На растущем ценнике это иногда перекрывает сам налог.

Схема подходит не всем и не под любую квартиру. Разбираю, подходит ли вам.

Что сделать до аванса

Анна Рединова

ЭКСПЕРТ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Подбор недвижимости→Дизайн интерьера→Ремонт под ключ

Instagram*

Instagram принадлежит компании Meta Platforms Inc., признанной экстремистской организацией; её деятельность запрещена на территории Российской Федерации.