Финансовые
инструменты

Ипотека — это аренда денег у банка, и у неё есть удорожание: разница между рекламной низкой ставкой и итоговой ценой квартиры. Если планируете жить в квартире долго, удорожание обычно оправдано низким ежемесячным платежом. Официально работающие могут вернуть налог — до 650 000 ₽: часть за саму покупку, часть за проценты по ипотеке. У самозанятых, пенсионеров без официального дохода и покупателей апартаментов такого права нет.

При покупке новостройки деньги почти всегда идут через эскроу-счёт: банк замораживает их и отдаёт продавцу только после сдачи дома и регистрации права, а если дом не достроен — возвращает покупателю. На вторичном рынке для защиты используют аккредитив, сервис безопасных расчётов или банковскую ячейку — банк держит деньги и переводит их только после регистрации права. Деньги теряют те, кто договаривается напрямую, минуя эти инструменты.

Сравнила на конкретном примере: при рассрочке с большим первым взносом вы платите только за саму квартиру, без переплаты банку. В ипотеке первый год платёж ниже за счёт сниженной стартовой ставки, но дальше ставка растёт, и платёж может увеличиться больше чем в два раза, а часть выплаченного уходит банку в виде процентов. Вывод: если есть деньги на первый взнос от половины стоимости, рассрочка обычно выгоднее ипотеки.

Семейная ипотека под 6% продлена до 2030 года, но правила ужесточили. Точно могут взять семьи с ребёнком до 6 лет, семьи с ребёнком-инвалидом и семьи с двумя и более детьми в малых городах. Взять её можно только один раз на семью, и оба супруга становятся обязательными созаёмщиками — привлекать вместо себя третьих лиц («донорскую ипотеку») больше нельзя.

Банк одобряет ипотеку по документам, а не по словам: важны налоговые декларации, книга учёта доходов и выписки по счёту за год — переводы на карту доходом не считаются. Чем выше первоначальный взнос и чище кредитная история, тем лояльнее условия. Отдельно смотрят на долю дохода, уже занятую другими кредитами. За месяц-три до подачи лучше не брать новые кредиты, не увеличивать лимиты по картам и не менять работу.

Рефинансирование — это когда вы берёте новый кредит на более выгодных условиях, чтобы закрыть старую дорогую ипотеку. Смысл в этом есть, если вы брали ипотеку на пике высоких ставок или в семье родился ребёнок и появилось право на льготную ставку. Если уже погашено больше половины кредита, разница в ставке меньше процента или ухудшилась кредитная история — смысла обычно нет. Ипотеке два-три года? Стоит хотя бы проверить условия.

Налог на имущество обязаны платить все собственники — до 1 декабря и за предыдущий год. Пока квартира куплена по ДДУ и права собственности ещё нет, налога тоже нет. Сумму считают не от цены покупки, а от кадастровой стоимости, а после недавней переоценки она у многих выросла в разы. Если сумма кажется завышенной, кадастровую стоимость можно проверить через выписку ЕГРН и при ошибке оспорить в течение двух лет.